부동산 틈새상품 `소형 오피스` 뜬다   2774
  관리자   2011-12-30
`1인 기업` 늘어나 사업 전망도 밝네
도시형 생활주택ㆍ오피스텔은 침체 비용절감 나선 기업들도 소형 선호
1인 창조기업 지원 업종ㆍ예산 확대 372개 업종 추가…500억→1800억


은행 지점장으로 `잘나가던` 박 모씨(57).

다니던 은행을 퇴사하게 된 박씨는 요즘 대세라는 수익형 부동산 투자에 나서기로 마음먹었다. 하지만 연일 들려오는 것은 도시형 생활주택ㆍ오피스텔 수익률이 떨어지고 있다는 소식뿐. 고심하던 박씨는 소형 오피스 사업으로 방향을 틀었다. 고등학교 동창 2명과 공동으로 각자 9000만원씩 출자해 상가를 임차하고 1인 기업을 위한 비즈니스 센터를 만들어 재임대하기로 했다. 박씨와 친구들은 건대입구역 인근에 있는 528㎡ 규모 상가를 보증금 5000만원, 월세 400만원에 임차했다. 이 상가를 2억2800만원을 들여 소형 오피스 22개로 만들어 다시 임대에 나섰다.

현재 이 소형 비즈니스센터 총 임대료는 1287만원. 월세 400만원과 기본 운영비 300만원을 제외하더라도 수익만 587만원으로 수익률은 25%에 달한다. 개장 3개월 만에 오피스 20실이 계약되며 빠르게 정상가도에 올라섰다. 투자자 세 사람 모두 월 195만원 정도 안정적인 수입을 올리고 있다. 하루씩 돌아가며 입주 관리를 하고 있어 추가 인력비도 들지 않는다. 각자 택배ㆍ대출컨설팅ㆍ무역 사업도 시작해 남는 시간에는 개인 사업을 운영하고 있다.

부동산 틈새 상품인 소형 오피스가 새롭게 주목받고 있다.

대표적인 상업용 부동산으로 꼽히는 상가마저 불황의 늪에 빠진 가운데 `변두리 상품`으로 여겨지던 소형 오피스가 상대적으로 부각되고 있는 것. 도시형 생활주택ㆍ오피스텔 등 그간 수익형 부동산 시장을 주도했던 상품들이 수익률 하락의 덫에 발목 잡힌 것도 이유다.

과거 일부 부동산 관계자나 투자자 사이에서 영세적으로 시도됐던 `소호(Small Office Home Office)` 임대사업이 대중화하고 있다.


소형 오피스란 공급면적이 70~85㎡ 수준인 사무실을 말한다. 과거 기업들이 사무실을 비교적 넓게 쓰면서 `모양새`를 갖추던 것은 이제 옛말이다. 2008년 금융위기 이후 장기적인 경기 침체가 이어지며 기업들이 비용 절감에 나서고 있어 작은 사무실을 선호하는 분위기가 대세다. 소형 오피스는 오피스텔과 비교해 화장실과 주방 공간 등이 없어 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다.

임대인으로서도 면적이 넓은 오피스와 달리 규모가 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있어 인기다.

`1인 창조기업`들이 점차 늘고 있는 것은 소형 오피스 사업 전망을 밝게 하는 가장 큰 이유다. 통계청에 따르면 2010년 말 기준 국내 1인 창조기업 숫자는 23만5000여 개로 우리나라 경제활동 인구 중 1%를 차지한다. 2009년 기준 20만3000여 개보다 3만2000개(15.7%) 늘어난 수치다. 1인 창조기업이란 창의성과 전문성을 바탕으로 사업을 통한 부가가치를 창출하는 무(無)고용 기업이다. 별도로 고용된 인원 없이 전 직원이 주인이 되어 회사를 운영하고 수익을 분배하는 창업 방식이다. 정보통신기술 발달로 스마트폰 앱 개발 등 소수 인원이 높은 부가가치를 창출할 수 있게 돼 1인 창조기업이 성장세를 보이고 있다.

2012년에는 1인 창조기업이 더욱 늘어날 전망이다. 10월부터 `1인 창조기업 육성에 관한 법률`과 시행령이 발효됐기 때문이다. 이에 따라 전자부품 제조업, 통신서비스업 등 부가가치 창출 효과가 클 것으로 보이는 372개 업종이 올해 10월부터 1인 창조기업으로 인정받게 됐다. 1인 창조기업은 그간 84개 업종만 인정됐지만 지원대상이 대폭 늘어나게 된 것. 공동 창업, 공동 대표 등 형태로 사업을 운영할 때는 4인까지도 1인 창조기업으로 인정받는다. 기업이 성장하면서 범위를 벗어나도 3년간 지위가 유지된다. 특히 올해 중소기업청이 `창조경제 기반 창업ㆍ창직 활성화 방안`을 발표하고 2011년 500억원이었던 관련 예산을 2012년 1800억원으로 늘리면서 더 가파른 증가세가 예상된다.


1인 기업 전용 오피스 사업을 성공 투자로 이끌기 위해선 적합한 입지 선정이 필수다. 상암디지털미디어시티ㆍ구로디지털단지ㆍ강남역 주변 등 사무실 임대수요가 많은 곳이 주요 투자 지역으로 꼽힌다.

교통 편의성이 성패를 가름하는 가장 중요한 요소다. 1인 기업가 중 상당수는 차량 없이 대중교통을 이용하며 직접 발로 뛰기 때문에 이들이 쉽게 오갈 수 있도록 교통이 편리하고 접근성 좋은 곳을 선정해야 한다. 사무실이라고 해서 반드시 도심 지역을 노릴 필요는 없지만 적어도 지하철역이 도보 거리에 있는 역세권 상가나 버스 노선이 최소 10개 이상 지나는 곳을 택해야 안정적인 운영이 가능하다고 전문가들은 말한다.

다만 해당 건물 상태를 잘 살펴 비교적 노후도가 낮은 곳을 선택해야 한다. 주변 건물에 비해 노후한 곳은 다른 소형 오피스들과 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아지기 때문이다. 주변 시세를 정확히 파악하고 투자에 나서야 손해를 막을 수 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "소형 오피스 임대 역시 수익형 부동산이기 때문에 분양가나 임대료 등 초기 투자액과 임대료가 얼마나 경쟁력 있는지 꼼꼼히 따져 봐야 한다"고 조언했다.

적절한 임대료 책정도 중요하다. 고종옥 베스트하우스 대표는 "지역에 따라 월임대료 차이가 크기 때문에 적정 임대료에 대한 사전 시장조사를 철저히 해야한다"며 "특히 자본 규모가 작은 1인 기업 특성을 고려해 임대료 외에 추가 관리비용을 최소화해야 공실을 줄일 수 있다"고 조언했다.

원활한 업무지원 시스템을 갖추는 것은 필수다. 1인 기업가들은 대부분 나 홀로 사장ㆍ총무과장ㆍ경리다. 모든 업무를 떠안고 있기 때문에 이들에게 편의를 제공하기 위해 숙련된 관리직원을 두고 원활한 업무처리를 돕도록 하는 것이 좋다. 여직원 렌트 서비스, 우편물 대리 수납, 콘퍼런스룸 대여, 사업자 주소지 대여서비스 등이 대표적이다. 각 실에 책상과 의자 등 사무설비를 갖추거나 복사기, 팩스, 인터넷, 휴게실, 회의실 등을 무료로 제공하는 등 일종의 `풀옵션 오피스`를 만드는 것도 방법이다.

고종옥 대표는 "공동 시설을 이용하면서 개인 사무공간을 넓게 쓰는 `코하우징(Co-housing)` 오피스 형태가 수익률을 높일 수 있는 방법"이라며 "입주자들에게 간단한 음료나 커피 등을 제공하는 것도 임대수요를 확보할 수 있는 좋은 전략"이라고 말했다.

입주자 커뮤니티 형성도 중요하다. 1인 기업은 대개 업종이나 관심사가 유사하다. 특히 운영상 문제점은 대부분 1인 기업이 똑같은 상황을 겪을 때가 많다. 입주자 간 정보 교환을 통해 시너지를 얻을 수 있도록 환경을 조성하면 업무 효율이 높아져 수요자 관심도 덩달아 높일 수 있다.


다만 소형 오피스 사업을 무조건 낙관적으로 보고 투자에 나서는 것은 금물이다. 상품 자체가 경기 또는 정부 정책과 연계돼 있어 향후 변화를 예측하기 어렵기 때문이다. 분양이나 매매로 오피스를 소유하고 임대사업에 나섰을 때는 비교적 환금성이 낮다는 점도 염두에 둬야 한다.

이남수 팀장은 "업무ㆍ주거용 전환이 가능한 오피스텔이나 주거 전용 수익형 부동산에 비해 매매 수요가 적은 점을 감안해야 한다"며 "경기 상황에 따라 수요 변동폭이 크다는 점도 부담이고 지금 공급이 활발해지고 있지만 3~4년 뒤엔 도시형 생활주택ㆍ오피스텔처럼 수익률 하락이 문제될 수 있기 때문에 신중하게 투자해야 한다"고 조언했다.

[매경: 백상경 기자]


코쿤하우스 대표 고종옥 (kjo114@hanmail.net)

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